Zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości

Obowiązujące obecnie regulacje Kodeksu cywilnego wprost nie przewidują możliwości nabycia udziału we współwłasności nieruchomości w drodze zasiedzenia, wskazując jedynie w sposób ogólny, iż zasiedzieć można prawo własności nieruchomości.

Niemniej zarówno przedstawiciele doktryny, jak również orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazują, iż możliwa jest sytuacja, w ramach której jeden ze współwłaścicieli nieruchomości nabywa w drodze zasiedzenia prawo własności udziału innych współwłaścicieli.

W omawianym przypadku dla stwierdzenia zasiedzenia konieczne jest spełnienie ogólnych przesłanek, tj. upływ czasu (dwadzieścia bądź trzydzieści lat w zależności od istnienia dobrej lub złej wiary), jak również nieprzerwane samoistne posiadanie.

Jednakże w przypadku zasiedzenia udziału we współwłasności orzecznictwo stawia dodatkowe, szczególne wymogi, których spełnienie warunkuje możliwość zasiedzenia.

Należy wskazać, że współwłaściciel zmierzający do zasiedzenia musi w sposób wyraźny dla otoczenia, jak również dla pozostałych współwłaścicieli, zamanifestować fakt, iż włada całością nieruchomości jako właściciel - cum animo rem sibi habendi - z wyłączeniem innych współwłaścicieli. Za przejaw tego rodzaju manifestacji należy uznać uniemożliwienie pozostałym współwłaścicielom korzystania z nieruchomości czy też uniemożliwienie ponoszenia przez nich kosztów jej utrzymania.

Brak spełnienia tego wymogu powoduje, że władanie nieruchomością stanowi jedynie przejaw wykonywania prawa współwłasności i związanego z nim uprawnienia do współposiadania nieruchomości.

W wyroku z dnia 20 września 2012 roku, sygn. akt IV CSK 117/12, Sąd Najwyższy wskazał, iż „(…) niewykonywanie prawa posiadania przez innego współwłaściciela nie uprawnia do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejął rzecz w samoistne posiadanie w zakresie jego uprawnień (…)”. Zatem sam fakt, że pozostali współwłaściciele nie wykonują przysługujących im w stosunku do nieruchomości uprawnień, nie jest wystarczający dla stwierdzenia zasiedzenia ich udziałów w prawie własności.

Powyższe reguły należy ocenić pozytywnie. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 marca 2012 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt II CSK 249/11, „surowe wymagania wobec współwłaściciela zmieniającego zakres posiadania samoistnego uzasadnione są bezpieczeństwem stosunków prawnych i ochroną własności, która narażona byłaby na uszczerbek, gdyby współwłaściciel - uprawniony do współposiadania całości - mógł łatwo doprowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli, powołując się na zmianę swojej woli, a więc elementu subiektywnego”.

Piotr Stolarczyk
Radca prawny