Wypadki wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony

Najem jest jedną z podstawowych, szeroko stosowanych umów w obrocie gospodarczym. Umowę tą regulują przepisy Kodeksu cywilnego (art. 659 i nast. KC), a w pewnych wypadkach również przepisy innych ustaw.

Jak wiadomo, ideą najmu jest oddanie przez wynajmującego najemcy rzeczy do używania w zamian za zapłatę czynszu przez najemcę. Czas obowiązywania najmu zależy od woli stron, przy czym możliwe są dwa warianty: czas oznaczony (wyrażony w liczbie dni, lat, określony datą końcową lub w inny sposób) lub czas nieoznaczony.

Jedną z podstawowych zasad prawa cywilnego jest możliwość wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony. Oznacza to, że strona umowy, w tym też najmu, może, za pomocą jednostronnego oświadczenia rozwiązać łączący ją stosunek prawny. Jest to konieczne, ponieważ w braku takiego rozwiązania oraz stosownego porozumienia stron, dany stosunek umowny mógłby trwać (teoretycznie) w nieskończoność. Umowa, która została wypowiedziana ulega rozwiązaniu po upływie terminu wypowiedzenia. Termin ten zasadniczo określa ustawa, z pewnymi ograniczeniami dozwolone jest jego ustalenie w umowie.

Sytuacja wygląda inaczej w przypadku umów terminowych, gdzie ww. zasada nie obowiązuje. Podstawowym celem zawarcia umowy na czas oznaczony jest zapewnienie obydwu stronom pewności, że łączący je stosunek prawny ulegnie rozwiązaniu w określonym przez nie terminie. Dotyczy to także umowy najmu, gdzie przewidziano ograniczoną możliwość jej wypowiadania, jeśli została zawarta na czas oznaczony.

Zgodnie z art. 673 § 3 KC, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, każda ze stron może wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że terminową umowę najmu można wypowiedzieć, jednakże wyłącznie w wypadkach określonych w umowie. Wskazanie możliwości wypowiedzenia bez określenia stosownych okoliczności będzie nieskuteczne. Niekiedy pewne praktyczne trudności sprawia określenie „wypadku”. Powszechnie przyjmuje się, że jest to pewne zdarzenie lub fakt, sytuacja w której może nastąpić wypowiedzenie (tak m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19.01.2006r., sygn. I ACa 833/05).

„Wypadki” można określać dość swobodnie. W praktyce będą to wszystkie te sytuacje, gdy pomimo zgodnej woli zawarcia umowy na dany okres, dla jednej z nich najem traci znaczenie. Będzie to np. zawieszenie prowadzenia działalności gospodarczej, zmiana miejsca prowadzenia działalności, czy likwidacja placówki.

Problem pojawia się w razie zaistnienia wypadku nieprzewidzianego w umowie. Najprostszym i najlepszym rozwiązaniem byłoby stosowne porozumienie stron, co niestety nie zawsze jest możliwe. Z tego względu akceptowanym rozwiązaniem jest określenie wypadku, kiedy można wypowiedzieć najem, jako zaistnienie „ważnej przyczyny”. Za dopuszczalnością takiego sformułowania opowiedział się m.in. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21.11.2006r., sygn. III CZP 92/06.

Rozwiązanie to należy traktować ostrożnie, ponieważ z uwagi na swój nieostry charakter może zostać zakwestionowane przez drugą ze stron i spowodować spór, jeśli uzna ona, że dana przyczyna jest nieuzasadniona. Z tych względów warto odpowiednio wcześniej, już na etapie uzgadniania treści umowy, ustalić możliwe sytuacje wypowiedzenia umowy terminowej.

Mikołaj Kopczyński
Aplikant radcowski