Jaki wpływ na służebność mieszkania ma komornicza licytacja nieruchomości?

Niejednokrotnie w praktyce można bowiem spotkać się z wątpliwościami wierzycieli, jak i samych dłużników występujących w ramach postępowania egzekucyjnego, dotyczących tego, co dzieje się z uprawnieniami (obciążeniami) osobistymi i rzeczowymi ustanowionymi na zlicytowanych nieruchomościach.

Przepisy postępowania cywilnego regulujące konsekwencje wygaśnięcia praw i roszczeń na skutek skutecznego przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości zostały niestety skonstruowane w polskim prawie w sposób skomplikowany i niejednoznaczny.

Prawną podstawę dla oceny ww. kwestii stanowi art. 1000 kpc.  Zgodnie z § 1 tego przepisu z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Wydawać by się zatem mogło, że ustawodawca ustanawia w tym zakresie zasadę, zgodnie z którą nabycia nieruchomości w drodze licytacji ma charakter pierwotny.

Należy jednak zauważyć, iż w § 2-4 art. 1000 kpc zawarto wyjątki, które mają bardzo szeroki zakres. Powyższe wynika z kontekstu historycznego, gdyż w dawnych przepisach postępowania cywilnego regulujących tę materią, tj. art. 730-732 dawnego kpc z 29 listopada 1930 roku (Dz. U. 1950 r. Nr 43 poz. 394), przyjęto odwrotną regułą, tzn. zasadą było utrzymanie w mocy ciężarów realnych ustanowionych na zlicytowanej nieruchomości. Nie ulega zatem wątpliwości, iż przy konstrukcji wyjątków zawartych w art. 1000 kpc ustawodawca – przynajmniej w tej części - opierał się na historycznym dorobku legislacyjnym.

W aktualnym stanie prawnym wzmiankowane wyjątki dotyczą zatem przypadków, w których pomimo skutecznie przeprowadzonej licytacji w mocy na nieruchomości pozostają: prawa wiążące na nieruchomości z mocy ustawy (np. hipoteka ustawowa – art. 1037 § 3 kpc), służebności drogi koniecznej oraz służebności ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli, a także służebność przesyłu.
Dodatkowo art. 1000 § 3 kpc przewiduje, że w mocy pozostają także ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru użytkowanie, służebności (np. mieszkania) i prawa dożywotnika:

• - jeżeli licytowana nieruchomość w ogóle nie została obciążona hipotekami, 
• - wprawdzie nieruchomość została obciążona hipotekami, jednak ustanowione na nieruchomości użytkowanie, służebności lub prawa dożywotnika zostały ustanowione wcześniej, tj. przed wszystkimi hipotekami obciążającymi nieruchomość, 
• - jeżeli wprawdzie hipoteki na nieruchomości zostały wpisane wcześniej niż użytkowanie, służebności lub prawa dożywotnika, jednakże cena nabycia nieruchomości uzyskana w ramach licytacji pokrywa w całości wartość ustanowionych obciążeń osobistych.

O ile sytuacja określona w pkt 1 powyżej nie budzi wątpliwości, to w przypadku wyjątku wskazanego w pkt 2 powyżej należy zauważyć, iż o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej licytowanej nieruchomości stanowi chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu, tj. co do zasady moment skutecznego złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej (art. 12 w zw. z art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Wyjątek określony w pkt 3 dotyczy z kolei przypadków, gdy licytowana nieruchomość uzyskała cenę nabycia na tyle wysoką, iż wartość prawa użytkowania lub służebności ustanowionych na nieruchomości znajduje w niej pełne pokrycie, po zaspokojeniu kosztów i należności regulowanych przed tymi prawami zgodnie z kolejnością określoną w art. 1025 kpc. Powyższe ustalenia są dokonywane poprzez obliczenie wartości praw obciążających nieruchomość i jej odjęcie od ceny nabycia uzyskanej podczas licytacji.

Ustawodawca ww. skutki pozostania w mocy praw uwidocznionych w księgach zrównuje wobec praw użytkowania lub służebności nieujawnionych, które jednak zostały zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed terminem licytacji.

Jednocześnie należy wskazać na § 4 art. 1000 kpc, gdzie przewidziano szczególny wyjątek dotyczący ciążących na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Zgodnie z jego brzmieniem reguła dotycząca wygaśnięcia praw obciążających nieruchomość po przysądzeniu własności nieruchomości nie ma do ww. uprawnień zastosowania. Przedmiotowe prawa z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności zgodnie z wolą ustawodawcy przekształcają się odpowiedni w prawo najmu albo w prawo odrębnej własności lokalu do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego.

W przypadku, gdy pomimo opisanych wyżej szerokich wyjątków dojdzie do wygaśnięcia prawa użytkowania lub służebności, to zgodnie z art. 1000 § 1 kpc w miejsce tychże praw osobom, na rzecz których były one ustanowione, przysługuje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia zlicytowanej nieruchomości z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji (art. 1025 § 1 pkt 5 i art. 1026 kpc).

Mateusz Kierok
Radca prawny