Umowa o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej (quoad usum)

Umowny podział nieruchomości wspólnej poprzez przyznanie prawa do wyłącznego korzystania z niektórych jej części stanowi stosunkowo popularną metodę regulowania sposobu korzystania z części wspólnych nieruchomości.

Zgodnie z ogólną zasadą Kodeksu cywilnego każdy z współwłaścicieli może korzystać z rzeczy wspólnej w takim zakresie, w jakim daje się pogodzić z korzystaniem z niej przez pozostałych współwłaścicieli. Podobne uprawnienie zostało również wskazane w ustawie o własności lokali.

Wspólne korzystanie może w praktyce bywać kłopotliwe, ponieważ o ile właściciel lokalu może z niego swobodnie korzystać, o tyle w przypadku części wspólnych nieruchomości musi się on liczyć z ograniczeniami. Z tego względu w ramach realizacji uprawnienia do współposiadania rzeczy wspólnej możliwe jest umowne wydzielenie współwłaścicielowi fizycznie wydzielonej części rzeczy do jego wyłącznego użytku. Dopuszczalne jest wydzielenie danej części tylko niektórym lub nawet jednemu współwłaścicielowi.

Konstrukcja ta nie wynika bezpośrednio z ustawy, jednakże jej stosowaniu towarzyszy obszerny dorobek doktryny oraz orzecznictwa. Umowa quoad usum charakteryzuje się tym, że ma jedynie zobowiązaniowy charakter, wiąże wyłącznie współwłaścicieli i nie zmienia stosunków własnościowych. Zasadą jest też, że obok przydzielenia danej części do wyłącznego korzystania, współwłaściciel w takim samym zakresie przejmuje też ciężary i wydatki z nią związane.

Przepisy nie wskazują wymogów co do formy takiej umowy, co oznacza, że możliwe jest też ustalenie podziału w sposób dorozumiany. Można bez problemu wyobrazić sobie sytuację, w której wynika on z utrwalonych stosunków między sąsiadami-właścicielami np. co do korzystania z komórek lokatorskich nie stanowiących wyłącznej własności. Taka umowa z zasady nie będzie określać podziału wydatków związanych z przekazaną do korzystania częścią wspólną, jednakże w praktyce przyjmuje się, że będą one obciążać osobę wyłącznie korzystającą.

W obrocie profesjonalnym, a także celem uniknięcia wątpliwości, umowę quoad usum sporządzić na piśmie. W tym kontekście należy powołać utrwaloną praktykę w obrocie nieruchomościami przez deweloperów, gdzie tego typu umowy są szeroko stosowane. Najczęściej dotyczą miejsc postojowych w garażach wspólnych, ale też np. komórek i lokali socjalnych w pomieszczeniach biurowych wykorzystywanych przez przedsiębiorców.

Do podziału quoad usum stosuje się ogólne reguły związane z umowami. Umowę taką można z zasady dość swobodnie sformułować i o ile strony nie postanowiły inaczej w każdym czasie zmienić lub rozwiązać. W tym też tkwi przyczyna ich popularności. Należy również pamiętać, że podział quoad usum nie powinien powodować ingerencji w prawo własności lokalu, np. poprzez utrudnienie dostępu do niego.

Mikołaj Kopczyński
Aplikant radcowski